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精装房问题投诉上升 房地产质量如何追上商业文明

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中房报记者 李栋 北京报道

讨伐条幅、沸腾的人群、无奈与愤怒,伴随着房地产行业的发展时隐时现,人们不时呐喊:谁为他们的房子负责。


3月5日,有购房者在贴吧揭露西安万科置业有限公司(以下简称“西安万科”)在万科城3期项目涉嫌虚假宣传一事。购房者称,西安万科在售房期间宣称项目周边商业用地为万科所有,将来建设商业配套,但楼盘销售完毕后万科表示该商业地块已经在2014年出售;另有业主投诉西安万科城存在装修缩水、随意更改规划设计、强行让业主收房等问题。


类似事件在房地产行业每年都有发生,中国房地产报记者调查发现,2016年中国百强房企中大型知名央企、国企开发商开发的多个楼盘存在不同程度质量问题,投诉声不断。如保利地产西安公司的保利曲江春天里项目出现墙体开裂,世茂房地产公司在苏州的世茂九溪墅项目出现地下室倒灌雨水、墙体发霉脱落,景瑞控股的景瑞御华府精装修房出现质量问题等。


居者有其屋是所有人的美好向往,频繁发生的各种工程质量问题让购房者不胜苦恼,行业弊病难除,也让政府忧心。今年期间,:中国的建筑质量老百姓不满意,社会诟病很多,我也非常不满意,但我想只要努力,中国会出好的建筑作品。


住建部在2014至2016年展开了全国工程质量治理两年行动。行动成效显著,但也仍存在一些尚未解决的难题。


律师孙雨寒所在的秦兵房产律师团在2009年承办了上海“楼倒倒”案件的诉讼,孙雨寒表示,近几年,虽然像 “楼倒倒”这样骇人听闻的工程质量事件已经较少出现,但涉及精装修房的纠纷案件有愈演愈烈之势。


对曾经打造出无数建筑奇迹的这个民族来说,如今的经济走势、行业状况、民众呼声正在召唤工匠精神的出现。商业文明演进至此,组织化的企业代替了古老的个体手工业者,企业的选择在影响着商业文明的走向。


施工问题正在改变


王连是北京某知名开发商的一名工程经理,他感受到了2014年以来房地产工程质量方面发生的变化。


两年时间,政府质检部门明显比以前加大了检查力度,自己所在的企业也从之前的完全依赖乙方施工单位变为主动抓工程质量,在企业内部建立了高于国家标准的企业标准。


“我们的项目主要集中在北京,这里房价高,,在这片市场,需要依靠房子的亮点、服务的质量来树立品牌,所以这几年我们对工程质量抓得很严。”


钱云所在的房企是国内某龙头房企,他回忆称2013、2014年时遇到的业主投诉非常多,集中在外墙渗漏等方面。为了提升企业形象,他所在企业采取了类似的措施,针对乙方制定了一系列奖惩措施,并写进承包合同。“我们对总包、分包施工单位的考核会非常细,全部写进合同,这也是我们能想到的比较好的办法。”


王连介绍,为了能够更多接到来自开发商的订单,施工单位也在主动抓工程质量。


改变正在发生。孙雨寒所在的秦兵房产律师团2009年代理了“楼倒倒“事件几十户购房者的诉讼案,两个月内迅速结案。“当时事件全国轰动,案件进展顺利,得到的赔偿额度也挺高,从那以后,我们接到的案件基本没有性质这么严重的。”


精装修房成重灾区


虽然恶性事件较少再现,但孙雨寒表示房地产工程质量方面的案件没有丝毫减少迹象。2016年全国消协受理投诉情况显示,房屋建材类投诉从2015年的22858件上升至2016年的28091件,上涨22.9%。


在孙雨寒接触到的众多案件中,精装修房的质量问题最为集中。王连、钱云对这个说法表示认同。精装修房成为业内遭到业主投诉最多的领域,地板划伤、外窗渗漏、壁纸发霉等,类似事件频频在全国各地的房地产项目上演。


之所以精装修房成为投诉事件泛滥区,在孙雨寒看来,精装修房存在巨大的利益空间。同样的房子,精装房的售价比毛坯房每平方米贵1000多元甚至2000多元,开发商通过集中采购,成本低廉,加之偷工减料和粗制滥造,精装房成为增加利润的有效手段。


严重事件可以一锤定音,精装房惹出的一地鸡毛却让普通购房者时常感到力不从心,。


江苏仪征碧桂园项目的购房者朱女士就是如此,自己购买的精装房在验房时发现墙体开裂,门板与墙体的缝隙过大等问题,,碧桂园对她的房屋做了维修,但朱女士仍不放心,担心只是做了修补的墙体会再次开裂,迟迟不肯收房。。


技术从来不是问题所在


工程质量安全形势严峻,全面系统改革迫在眉睫,寻找解决问题的突破口变得非常重要。


“坦白说,只要开发商有意识要抓好工程质量,是一定可以的,这个环节不存在技术问题,只是个工程管理和过程管理的问题,是重视不重视的问题。”钱云说。


部分房企重视工程质量问题不可否认,但在追求规模、提升利润的飞奔扩张中,房企刻意忽视工程质量问题,甚至在企业制度设计中会为质量问题的频发埋下隐患。


在房地产行业,项目工程通常由开发商承包给总承包单位,总承包单位负责项目的管理运作,对甲方负责,然后将工程分项交与分包单位。这种传统模式在制度设计上起到了相互监督、权责明确的作用。


但也有开发商采取了不易察觉的另一种模式。这种模式下,开发商采取全产业链模式,施工、监理甚至设计企业都由开发商出资设立,从拿地、设计、施工、销售形成了闭环。


以碧桂园为例,其建筑设计单位为广东博弈建筑设计院,法定代表人为吴业能,项目施工单位为广东腾越建筑工程有限公司(以下简称“腾越建筑”),层层股权背后的股东也是吴业能。工商资料显示,吴业能同时担任贵港市碧桂园房地产开发有限公司的董事兼总经理职务,腾越建筑的注册地址显示为佛山市顺德区北滘镇碧桂园花园会所三楼303。从设计到施工,实际是碧桂园自家人在操盘整个项目。


“这种模式下,整个链条上的企业都是一个老板,很难起到相互监督的作用,就容易出现项目质量问题。”王连表示。


工程质量问题如何解决?钱云认为,通过BIM(建筑信息模型)可以使工程在进程中提高定位的准确度,减少风险发生。


孙雨寒有不同的感受。在处理房地产工程质量案件过程中,律师主要依据购房合同、《合同法》《民法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规,,在惩罚力度上也相对较小。“法律需要具体明确的条文,而不是模糊的表述。没有明确的条文规定,就会出现扯皮现象。”





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