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旧改“小兵”绿景囤下的1200万方土储,会给万科带来什么?

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11月11日,绿景中国发布公告,拟以21亿元收购珠海东大凯威科技园旧改项目。此外,其分别在2015年签约成为珠海东桥旧村更新改造的前期合作企业,以及在2016年8月在珠海的另一个旧改前期合作项目——南溪城市更新项目亮相。


根据绿景中国2016年中报披露,母公司绿景集团于珠海、深圳、东莞等旧改项目所涉及的开发面积预计超1200万平方米,这相当于三分之一的万科土储。


这个旧改“小兵”大手笔拿下珠海的3个旧改项目,意欲为何?作为其第二大股东的万科,是否会从中分一杯羹?


珠海旧改项目收购


11月11日,绿景中国发布公告,拟以21亿元收购Apex Leader Limited 100%股权。


值得注意的是,Apex Leader Limited的唯一业务为拥有珠海凯威置业有限公司,而珠海凯威置业有限公司于珠海东大凯威科技园拥有土地及现有楼宇。


据查询,珠海凯威置业有限公司所拥有的项目占地面积约7.95万平方米,于其上兴建的现有工厂楼宇及宿舍的建筑面积约为12.67万平方米;。


这也就是说,绿景中国实际上通过收购Apex Leader Limited 100%股权从而曲线获取了珠海东大凯威科技园旧改项目。


因旧改而起家,城市更新也自然成为了绿景扩充土地储备的主要途径,绿景过往在广东地区已竣工的19个项目中,12个项目均为通过城市更新而获取的土地。


于珠海,在东大凯威科技园旧改项目之前,绿景也早已通过两个旧改项目扩充了其土地储备。


据悉,2015年,绿景集团签约成为东桥旧村更新改造的前期合作企业,这是绿景在珠海的首个旧改项目。东桥村位于前山河附近,与中信红树湾、华策南湾国际相邻;而东桥旧改项目占地面积约20万平方米,未来绿景拟将其打造成集“文化、旅游、商业、休闲、娱乐、居住”六大功能于一体的文化艺术综合体。


2016年8月26日,绿景·南溪城市更新项目展示中心正式开放,这标志着绿景集团在珠海的另一个旧改前期合作项目——南溪城市更新项目正式亮相。南溪村位于珠海市中心城区的上冲片区,更新范围总面积约42万平方米,按照绿景的计划,未来该旧改项目将打造成“集艺术博览、健康养生、零售展销、一站式商业休闲体验与居住于一体的特色综合服务文化小镇”。


绿景与万科的渊源


接下来,微信君要科普一下绿景与万科的渊源了。


绿景中国地产原名“新泽控股”,据绿景中国地产母公司绿景集团官方网站显示,该集团成立于1995年,是一家以房地产开发为主业的产业集团,经营范围涵盖地产开发、资产经营、高新科技和社区医疗四大产业领域,该集团也被称之为“深圳城中村重建先驱”。


2015年10月13日,万科在绿景中国地产的持股比例达17.81%,成为第二大股东。


但是,从2015年财务投资的角度而言,现阶段的绿景中国地产并非是个好项目,该公司半年报显示,今年上半年该公司收益为9110万港元,公司股东应占亏损额为990万港元。


那么,万科入股绿景中国地产,又是出于何种目的?


据查阅资料,2014年,绿景集团旗下的中国绿景地产控股有限公司通过收购香港上市公司新泽控股64.83%的股份,从而实现上市,此后上市公司改名为绿景(中国)地产投资有限公司。彼时的市场猜测认为,未来更大的可能是,绿景集团会将整个地产业务放进这个上市平台,除了住宅地产外,绿景集团还拥有大量的商业地产、商务写字楼等资源。


2015年上半年绿景公司除了发展现有的苏州业务外,还收购了大量深圳及珠海地区主要位置的精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业,同样收购了一家深圳物业项目公司75%的股权。


而另一方面,过去三十余年的发展史上,万科早涉足房地产开发领域要追溯至1988年,通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地,由此开发出“威登别墅”。


2006年7月22日,深圳万科与九州地产签署协议,由此获得龙岗中心城新老西村旧改项目,预计公司须支付总合作价款10.97亿元。这是继龙岗樟树布旧改项目之后,深圳万科接手的第二个旧改项目。而此番拿地,被解读为万科开始大量布局深圳旧改的信号。


尽管万科过去多年间在深圳加大旧改投入,但在旧改数量、规模等方面仍与鸿荣源、恒大、佳兆业等房企有所差距。据观不完全统计,万科目前参与的数个旧改项目中,仅蛇口渔一村项目、车公庙项目、沙井上星工业区项目有最新进展,其余项目则仍推进缓慢。


由此,万科看中绿景中国地产的更多的应是该公司及其母公司绿景集团在深圳的资源。



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